Mesken niteliğindeki taşınmazın işyeri olarak kiraya verilmesi nedeniyle eski hale getirme... 
Kat Mülkiyeti Yasası'nın yukarıda açıklanan esaslarına uygun kat malikleri kurulunca oybirliği ile alınmış bir karar bulunmadığına göre davanın kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya uygun ise de; hükümde önce kiralanın eski hale getirilmesi için taraflara makul bir süre verilmesi gerekirken önce tahliyeye karar vermesi hatalıdır...
 
T.C.
İSTANBUL BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
36. HUKUK DAİRESİ
E. 2017/267
K. 2017/347
T. 13.3.2017
634/m.24, 38
DAVA : İstinaf incelemesi için dairemize gönderilen dosyadaki tüm belgeler ve üye Hakim Nesrin Buldağ tarafından hazırlanan raporlar incelendi. Davanın dairemizin görev alanına girdiği, ilk derece mahkemesi kararının kesin olmadığı, istinaf başvurusunun süresi içinde yapıldığı, başvuru şartlarının yerine getirildiği, dosyada eksiklik bulunmadığı anlaşılmakla; 
GEREĞİ GÖRÜŞÜLÜP DÜŞÜNÜLDÜ: 
KARAR : Davacı vekili dava dilekçesinde; davacının dava konusu Ç... Apartmanında 1, 2, 5, 8, 9, 10, 17 ve 18 numaralı bağımsız bölümlerin maliki ve aynı zamanda apartmanın yöneticisi olduğunu, davalılardan Eren Ç.'nin tapu kayıtlarına göre 7 numaralı fiili olarak 3 numaralı bağımsız bölüm meskenin maliki, diğer davalı K... İnşaat A.Ş.nin ise söz konusu dairede kiracı olduğunu, kiracının mecuru işyeri olarak kullandığını, Apartmanın Yönetim Planının 9.Maddesi gereği tapuda mesken olarak kayıtlı olan bağımsız bölümün işyeri olarak kiraya verilemeyeceğini, 17/02/2015 tarihli kat malikleri kurulu toplantısında tapuda mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümlerin işyeri olarak kiraya verilmesinin bağımsız bölümlere giriş çıkış yapan kişilerin kontrol altında tutulmasını zorlaştırdığı, asansörün sürekli arıza verdiği, apartman temizliğine özen gösterilmediği, hırsızlık olayının yaşandığı bu nedenle maliklerin ve kiracıların uyarılması, aksi taktirde tahliye davası açılması doğrultusunda karar oluşturulduğu ve yöneticiye yetki verildiğini, davalılara bu konuda Beşiktaş 25.Noterliği'nden 06.03.2015 tarihli ihtarname keşide edildiğini, makul süre geçmiş olmasına rağmen olumlu bir sonuç alınamadığını belirterek; İstanbul ili, Şişli ilçesi, Harbiye Mahallesi 2151 ada, 9 parsel numaralı taşınmaz üzerinde bulunan 7 bağımsız bölüm numaralı ( Harbiye Mahallesi, Valikonağı Caddesi No: ... adresindeki Ç... Apartmanının 3 numaralı ) meskenin, mesken olarak eski hale dönüştürülmesi için davalılara süre verilmesine, verilecek makul süre içerisinde davalılar tarafından taşınmazın eski haline dönüştürülmemesi halinde davalı kiracının tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir. 
Davalı K... inşaat A.Ş. vekili cevap dilekçesinde; davaya konu kiralananın malik olan diğer davalıdan ofis-büro olarak kullanılmak üzere 01.01.2010 tarihinde kiralandığını, o tarihten beri davacının bilgisi dahilinde ofis olarak kullanıldığını, tapuda mesken olarak kayıtlı olan bağımsız bölümlerin ofis-büro olarak kiralanmasında kat maliklerinin rızasına ihtiyaç olmadığını, büronun, yazıhanenin işyeri kapsamına girmeyeceğini, davacının davayı kötü niyetli olarak açtığını, zira dava konusu apartmanda birçok bağımsız bölümün uzun yıllardan beri işyeri olarak kullanıldığını, onlar hakkında dava açılmadığını, bu adresin davalı şirketin ticari ilişkilerinde ve sözleşmelerinde tebligat adresi olarak gösterildiğini, bu dava sebebi ile davalı şirketin ticari ve manevi itibarının zedelendiğini, davaya konu edilen dairenin ana taşınmazın 1. Normal Katında yer alıp asansörün yoğun kullanıldığı, yoğun insan giriş çıkışı olduğu, temizliğe özen gösterilmediği vb. iddiaların doğru olmadığını, davalı şirket tarafından davaya konu bağımsız bölüme kira sözleşmesine istinaden yüksek miktarda tadilat ve dekorasyon masrafı yapıldığını belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. 
Davalı Eren Ç. vekili cevap dilekçesinde; KMK'da mesken olarak tapuda kayıtlı bağımsız bölümlerin büro olarak kiraya verilmesi ve kullanılmasına engel bir hüküm bulunmadığını, apartmanda mesken olarak kayıtlı olduğu halde işyeri olarak kullandırılan bağımsız bölümler bulunduğunu, dava konusu bağımsız bölümün 10 yılı aşan bir süredir büro olarak kullanıldığını, kat maliklerinin 10 yıldır bu duruma itiraz etmediklerinden zimni bir muvafakat oluştuğunu, dava konusu dairenin mimarlık bürosu olarak kullanıldığını, kat malikleri kurul kararlarının yasaya aykırı ve geçersiz olduğu gibi, müvekkilinin bu kararlarda imzası bulunmadığını, yönetim planının 9/c maddesinde mesken olarak kayıtla bağımsız bölümlere ilişkin düzenleme olup, büro hakkında bir sınırlama veya yasak bulunmadığını davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. 
İlk derece mahkemesince, davanın kabulü ile davalı şirketin davaya konu taşınmazdan tahliyesine, bu şekilde işyerinin meskene dönüştürmek sureti ile eski hale getirilmesine, taşınmazın eski hale getirilmesi için davalılara 30 gün süre verilmesine şeklinde karar oluşturulmuştur. 
Davalı Eren Ç. vekili istinaf dilekçesinde, taşınmazın işyeri değil, mimarlık bürosu olarak kiraya verildiğini, 
Davalı şirket vekili, taşınmazda mimarlık bürosu olarak faaliyet gösterdiğini, yönetim planında ve KMK'da mimarlık bürosu olarak kullanılmasına engel bir hüküm bulunmadığını, ayrıca netice-i talebi aşacak şekilde önce tahliye, sonra eski hale iade kararı verilmesinin hatalı olduğunu belirterek, ilk derece mahkemesinin kararının kaldırıarak, davanın reddine karar verilmesini talep etmişlerdir. 
Dava, tapuda mesken olarak kayıtlı yerin, işyeri olarak kiraya verilmesi nedeniyle eski hale iade ve tahliye talebine ilişkindir. 
Davaya konu kiralananın tapuda mesken olarak kayıtlı olduğu, davalı kat maliki tarafından diğer davalıya işyeri olarak kullanılmak üzere kiraya verildiği ve davalı kiracı tarafından mimarlık bürosu olarak kullanıldığı anlaşılmaktadır. Kat Mülkiyeti Yasasının 24/2 maddesi uyarınca tapuda mesken olarak gösterilen bağımsız bölümün işyeri olarak kullanılabilmesi için anataşınmazdaki tüm kat maliklerinin bu konuda oybirliğiyle karar vermeleri gerekir. Aynı Yasanın 28. maddesine göre; yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Ayrıca yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Somut olayda Ana taşınmazın Yönetim Planının 9. Maddesinde “bağımsız bölüm malikleri gerek kendi bağımsız bölümleriyle eklentilerini ve gerekse ortak yerleri kullanırken hüsnüniyet kaidelerine uymak zorundadırlar... c ) Mülkiyet kütüğünde mesken, işyeri veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bölümlerde hiçbir şekilde hastane, dispanser, klinik, poliklinik ve laboratuar gibi müesseseler kuramayacakları gibi, kat mülkiyeti kütüğünde mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerde bağımsız bölüm malikleri kat malikleri kurulunca oybirliğiyle karar verilmedikçe sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu gibi eğlence yerleri ile fırın, lokanta, pastane gibi beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler açamazlar. ” hükmü bulunmaktadır. 
Buna göre dosya kapsamından Kat Mülkiyeti Yasası'nın yukarıda açıklanan esaslarına uygun kat malikleri kurulunca oybirliği ile alınmış bir karar bulunmadığına göre davanın kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya uygun ise de; hükümde önce kiralanın eski hale getirilmesi için taraflara makul bir süre verilmesi gerekirken önce tahliyeye karar vermesi hatalı olup, bu hatanın düzeltilmesi için yeniden yargılama yapılmasına gerek olmadığından davalıların bu yöndeki istinaf talepleri kabul edilerek, H.M.K'nun 353/1-b-2 maddesi gereğince ilk derece mahkemesinin kararı düzeltilmiştir. Davalıların diğer istinaf talepleri ise reddedilmiştir. 
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle; 
1-Davalı vekillerinin istinaf başvurularının kısmen kabulü ile, İstanbul 5. Sulh Hukuk Mahkemesinin 27/10/2016 tarihli, 2015/1093 E. - 2016/919 K. sayılı kararının H.M.K.'nun 353/1-b-2 maddesi gereğince kaldırılmasına, 
2- A ) Davanın KABULÜNE, 
B ) Dava konusu, İstanbul ili, Şişli ilçesi, Harbiye Mahallesi 2151 ada, 9 parsel numaralı taşınmaz üzerinde bulunan 7 bağımsız bölüm numaralı ( Harbiye Mahallesi, Valikonağı Caddesi No: 12 adresindeki Ç... Apartmanının 3 numaralı ) kiralananın, eski hali olan meskene dönüştürülmesine, 
C ) Taşınmazın eski haline getirilmesi için davalılara 30 gün süre verilmesine , 
D )Davalıların belirtilen süre içinde taşınmazı eski haline ( meskene ) dönüştürmemeleri halinde davalı kiracı K... İnşaat ve Ticaret A.Ş'nin taşınmazdan TAHLİYESİNE, 
E ) Alınması gereken 31,40 TL. ilam harcından peşin olarak 27,70 alınan harcın mahsubuyla bakiye 3,70 TL.harcın davalılardan alınarak Hazine'ye irad kaydına, 
F ) Davacı kendisini vekille temsil ettirdiğinden Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre 990.00 TL.vekalet ücretinin davalılardan alınarak davacıya verilmesine, 
G ) Davacının ilk derece yargılaması sırasında yapmış olduğu 1.052,00 TL yargılama giderinin davalılardan alınarak davacıya verilmesine, 
H ) İlk derece yargılaması için yatırılan avansların harcanmayan kısımlarının ilgilisine iadesine, 
4- Davalılardan peşin olarak alınmış olan istinaf karar harçlarının talepleri halinde davalılara iadesine, 
5- İstinaf başvurusu için Eren Ç.'nin yapmış olduğu 79,70 TL, davalı Davalı K... İnşaat ve Ticaret A.Ş'nin yapmış olduğu 103,70 TL yargılama giderinin davacıdan alınarak davalılara verilmesine, harcanmayan istinaf gider avanslarının yatıranlara iadesine, 
6- Karar tebliği, harç takibi ve avans iadesi işlemlerinin ilk derece mahkemesince yapılmasına, 
Dair, dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda, 13.03.2017 tarihinde oy birliği ile kesin olarak karar verildi.

Yorum ekle


Güvenlik kodu
Yenile